SAP DanışmanlıkFinans
SAP RE-FX - Gayrimenkul Yönetimi
Flexible Real Estate Management
SAP RE-FX (Gayrimenkul Yönetimi), binaları, kiralanabilir birimleri ve bunlara bağlı sözleşmeleri S/4HANA'da tek yerde tutar. İster kiracı ister kiraya veren olun, kira kaydı, endeks uyarlaması ve TFRS 16 değerlemesi aynı sözleşme verisinden üretilir.
Yer aldığı süreçler
Süreç
SAP RE-FX'te nesneden kira kaydına
Sözleşme koşulları bir nakit akışı üretir; periyodik kayıt çalıştırması bu akışı her dönem muhasebeye taşır.
- 01Nesne yapısıBusiness entity / rental objectREBDBE · REBDRO
Bina, birim, alan
- 02Kira sözleşmesiReal estate contractRECN · F5273
Koşul, süre, opsiyon
- 03Periyodik kayıtPeriodic postingRERAPP
Her dönem FI'ya
- 04Koşul uyarlamasıRent adjustmentREAJPR
Endeks serisine göre
- 05Ciro kirasıSales-based rent settlementRESRSE
Asgari kirayla mahsup
- 06TFRS 16 değerlemesiContract valuationRECEEP · F6277
RoU varlığı FI-AA'da
Akış
Kiracı tarafında TFRS 16 kayıtları
Değerleme kira koşullarından başlar ve biri FI-AA'da, biri FI'da olmak üzere iki ayrı iz bırakır.
- 01Kira koşullarıSabit ve TÜFE'ye bağlı kısımpar. 27(b)
- 02Değerleme kuralıHer muhasebe ilkesine ayrı
- 03Durum: tamamlandıRoU varlığı otomatik açılırFI-AA
- 04Değerleme koşusuNakit akışı üretilir
- 05Değerleme kaydıMuhasebe ilkesi bazındaRECEEP
- 06Koşul değiştiYeniden değerleme gerekirF6277
Ciro kirası yükümlülüğe girmez; oluştuğu dönemde gider yazılır (TFRS 16 par. 38(b)).
Kapsam
RE-FX kurulumunda üstlendiklerimiz
Portföy ve nesne modeli
Ekonomik birim, arsa ve bina ile kiralanabilir birim, alan ve oda; nesnelerin maliyet ve kâr merkezine bağlanması.
Sözleşme türleri ve koşullar
Kiracı ve kiraya veren sözleşmeleri, koşul ve akış türleri, süre ve opsiyonlar, ayrı güvence sözleşmesi.
Endeks uyarlaması
Endeks sınıfı, seri ve puanlar; uyarlama tarihi, asgari değişim ve yansıtma oranı, REAJPR ile uyarlama.
Ciro kirası ve yan gider
Satış ve bildirim kuralları, asgari kira mahsubu; hizmet grubu ve dağıtım birimiyle yan gider dağıtımı.
TFRS 16 ve paralel değerleme
Muhasebe ilkesi başına değerleme kuralı, RoU varlık sınıfı, toplu değerleme koşusu, değişiklikte yeniden değerleme.
Sözleşme göçü
Excel'deki sözleşmelerin koşul, süre ve satış kuralıyla aktarımı; klasik RE'den RE-FX'e dönüşüm öncesi geçiş.
Güncel durum
S/4HANA'ya geçerken SAP RE-FX tarafı
- S/4HANA'da gayrimenkul bileşeni olarak yalnız SAP RE-FX vardır; Real Estate Classic, on-premise 1511'den itibaren desteklenmez (SAP Note 2270550).
- Klasik RE'den göç S/4HANA dönüşümünden önce bitmelidir: sonrasında göç yapılamaz ve klasik RE verisi görüntülenemez. SAP bunu teknik bir adım değil, proje olarak tanımlar.
- Yeni duran varlık muhasebesi kullanılacaksa klasik RE kullanılamaz; RE-FX için EA-FIN uzantısı S/4HANA kurulmadan önce etkin olmalıdır.
- Sözleşme ve değerleme Fiori'ye geldi: Contract Management (F5273), Valuation Management (F6170) ve Perform Contract Valuation (F6277).
Yerelleştirme
Türkiye'de kira ve raporlama
TFRS 16 ile BOBİ FRS yan yana
TFRS 16 kiralamayı bilançoya alır; BOBİ FRS 15.19'da faaliyet kiralaması süre boyunca doğrusal gider yazılır. Aynı sözleşme iki değerleme kuralıyla izlenir.
TBK 344 artış sınırı
Yenilenen kira döneminde artış, önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişimini geçemez; kural bir yıldan uzun sözleşmelerde de geçerlidir.
Kira faturası ve e-Belge
e-Fatura ve e-Arşiv kapsamındaki kiraya veren, kira faturasını alıcıya göre e-Fatura ya da e-Arşiv olarak düzenler. RE-FX ile bu bağ kurulumda ayrıca tasarlanır.
E-FaturaTFRS 16 paralel IFRS defterinde
RE-FX değerlemeyi sözleşme ve muhasebe ilkesi bazında yapar. Negzel'in UFRS (IFRS) Paketinde de kiracı tarafı için TFRS 16 programı var; kaydı yalnız IFRS defterine atar.
UFRS (IFRS) Paket
Sahadan notlar
SAP RE-FX projelerinden notlar
- Klasik RE göçü takvime geç giriyor. Dönüşümden sonra göç yapılamadığı için RE-FX geçişi, S/4HANA projesinin önüne ayrı bir iş olarak konmalıdır. Geç fark edildiğinde dönüşüm takvimi bu işi beklemek zorunda kalır.
- Excel'deki sözleşmelerde maddeler kayboluyor. Opsiyon tarihleri, endeks maddesi ve ciro kuralı çoğu zaman sözleşme metninde kalır, tabloya geçmez. Göç şablonunda bu alanları zorunlu tutup değerlemeyi örnek sözleşmelerle deniyoruz.
- Ciro kirası yükümlülüğe katılıyor. Satışa bağlı ödeme TFRS 16'da kira yükümlülüğüne girmez (par. 27 ve 38(b)); katılırsa RoU varlığı ve borç olduğundan büyük görünür. Sabit ve endekse bağlı kısım değerlemeye, ciro kirası dönem giderine yazılır.
- Eski döviz sözleşmeler göçte takılıyor. Tebliğ 2008-32/34 m.8, yerleşikler arası gayrimenkul kirasında döviz ya da dövize endeksli bedeli yasaklar; yabancı uyruklu kiracı, belgeli konaklama tesisi ve gümrüksüz mağaza istisnadır. Eski sözleşmeler göçten önce netleşmeli.
SSS
SAP RE-FX: kira ve TFRS 16 soruları
SAP RE-FX nedir?
SAP RE-FX (Flexible Real Estate Management), S/4HANA'nın gayrimenkul ve kira yönetimi bileşenidir. Bina, arsa ve kiralanabilir birimleri; kiracı ve kiraya veren sözleşmelerini; periyodik kira kaydını, endeks uyarlamasını, ciro kirasını ve yan gider dağıtımını yönetir. Kullanmak için FI ve CO kurulu olmalıdır.
S/4HANA'da klasik RE kullanılabilir mi?
Hayır. S/4HANA yalnız RE-FX'i destekler. Klasik RE kullanan şirketler göçü dönüşümden önce yapmalıdır; dönüşümden sonra göç mümkün değildir ve klasik RE verisi görüntülenemez (SAP Note 2270550).
SAP'de TFRS 16 nasıl uygulanır?
Kira sözleşmesi RE-FX'te kurulur ve her muhasebe ilkesi için bir değerleme kuralı tanımlanır. TFRS 16 kuralının durumu tamamlandı yapılınca kullanım hakkı varlığı FI-AA'da otomatik oluşur; değerleme kayıtları muhasebe ilkesi bazında atılır. BOBİ FRS tarafı ayrı bir kuralla doğrusal gider olarak izlenebilir.
Ciro kirası nasıl hesaplanır?
Sözleşme satışa bağlı olarak işaretlenir, satış kuralı ve bildirim kuralı tanımlanır. Kiracının bildirdiği satıştan kira hesaplanır, ödenmiş asgari kira ve avanslarla mahsup edilir; fark bir sonraki periyodik kayıtta faturalanabilir. TFRS 16 açısından bu tutar dönem gideridir.
Kira artışları TÜFE'ye göre otomatik yapılabilir mi?
RE-FX koşulları bir endeks serisine göre uyarlar; uyarlama tarihi, asgari değişim ve yansıtma oranı kuralda tanımlanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem artışı TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişimini geçemez (TBK 344). Doğru serinin seçimi ve sınır kontrolü kurulumda ayrıca tasarlanır.
RE-FX yalnız gayrimenkul kiraları için mi?
Hayır. Contract and Lease Management, gayrimenkul nesnelerinin yanında ekipman gibi diğer kiralanan varlıklar için de kiralama muhasebesini destekler. Değerleme ve kayıt aynı RE-FX sözleşme nesnesi üzerinden yürür.
Kaynaklar12 kaynakSAP Help Portal, KGK, Mevzuat Bilgi Sistemi +1
SAP Help Portal
- Flexible Real Estate Management (RE-FX) help.sap.com (yeni sekmede açılır)
- Contract and Lease Management help.sap.com (yeni sekmede açılır)
- Performing and Posting the Balance Sheet Valuation help.sap.com (yeni sekmede açılır)
- Adjustment Method: Index Adjustment help.sap.com (yeni sekmede açılır)
- Processing Sales-Based Rent Agreements help.sap.com (yeni sekmede açılır)
- Migrating from Classic to New Asset Accounting help.sap.com (yeni sekmede açılır)
- Simplification List for SAP S/4HANA 2023 (Feature Pack Stack 1-3) help.sap.com (yeni sekmede açılır)
KGK
Mevzuat Bilgi Sistemi
SAP Fiori Apps Library
Kaynaklar Ekim 2026 itibarıyla kontrol edildi.
SAP Danışmanlık
Kira sözleşmelerinizi tek yerde toplayalım
İlk adımı sözleşme yapınıza ve klasik RE verinize bakarak belirleyelim.